多地限購升級限貸是地方政府越位
長江商報消息 放松限購難解地方之渴轉攻限貸。"救市"升級多地限貸現"松綁"，降低貸款首付比例，調整公積金貸款限額，認房不認貸、認貸不認房再現。
信用貸款房貸利率 松綁限購後，一些地方政府怪招迭出。四川竟然出臺用財政資金補貼銀行房貸，鼓勵銀行發放住房貸款。包頭對於購買首套房給予所納契稅的100%補貼，購買第二套以上住房給予50%的補貼。8月5日又傳出上海13傢銀行對購買首套房貸款利率打9.4折。8月6日再次傳出廣西、紹興政府要求放松包括首付款比例的房貸政策。
這些給筆者的第一感覺是，房地產市場的低迷程度，房價下跌的幅度，比想象的要嚴重得多。對地方政府土地財政、房地產稅收和GDP政績影響要比預料的大許多。事實也確實如此。僅以土地財政來說，7月份，一線城市土地出讓收入合計為217.74億元，同比去年的627.92億元，下降近七成。上半年全國房地產稅收同比下降也高達兩位數。一些省份GDP增速大大放緩，房地產低迷是"拖累"的一個重要因素。
面對以上局面，地方政府看著房地產低迷下去，房價下降趨勢不改，已經急紅瞭眼，怎能不怪招迭出呢？
放松限購有一定"合理性"。限購作為行政色龍岡房屋汽車貸款彩過濃的手段畢竟不是長久之計，也有悖於讓市場發揮作用的原則。松綁地方公積金貸款，也在政府權力范圍之內。財政稅收補貼，雖然違背民意和財政資金用途，但地方政府也能控制。但是，在目前房地產如此低迷情況下，這些小打小鬧的措施，基本不起作用或者效果非常有限。這不，四川財政補貼銀行房貸，竟然未獲得任何一傢銀行響應。
信貸對樓市的影響超過包括限購在內的任何手段。放松信貸或者銀行大舉向房地產註資，必然使得房地產很快復蘇，房價很快重拾暴漲走勢。這幾年，房地產非理性繁榮，房價非理性暴漲的一個主要因素就是連續十多年的貨幣信貸大投放，2008年金融危機時期達到瞭登峰造極地步的根本性因素。
不過，地方政府無論發多少文件、出臺多少措施，對貨幣信貸的幹預程度是有限的。貨幣信貸大權在央行，大多數商業銀行都是系統性管理的，並不歸地方。地方政府出臺的松綁限貸政策包括放松第二套住房首付款比例等對銀行來說是無效的，是不會執行的。地方政府對房貸隻能是"幹著急不出汗"。
就目前的房貸政策來看，松綁的餘地僅僅是首套房的貸款利率上適度下浮或者加大發放首套房貸款而已。舍此，房貸沒有任何其他松綁餘地。而支持首套房需求，就是在調控政策最緊、最高壓時期，也是一貫性的。央行喊話不過是重復既定政策而已。至於說，一些地方政府松綁二套以上特別是首付款比例的救市政策，基本是一紙空文。
上海幾傢銀行首套房貸款打9.4折基本無濟於事，對房市房價幾乎沒有影響。下浮比例如此之低，對於動輒幾百萬、上千萬的住房基本可以忽略不計。依靠這麼小的利息折扣刺激不瞭購房者入市。
從長遠看，就連這種首套房貸款利率折扣的持續性都不會太久。銀行不願意發放貸款的主要原因是：資金緊缺；房市風險大；房貸不賺錢。從資金來看，定向降準效果不好，全面降準放水貨幣的可能性為零，未來幾個月貨幣信貸將會偏緊。從國際上看，美國量化寬松在10月前將完全退出，隨著美國經濟強勁復蘇，外資撤回美國將會加速。對國內資金面將形成打壓。因此，銀行賴以放貸的資金來源制約因素很大。
從房地產風險來看，地方政府著急得眼都紅瞭，說明房地產風險越來越大瞭。而且已經波及到瞭銀行房地貸款代辦台中台北市大安區房屋貸款房屋信貸民間信貸產貸款。在房地產開發貸款受到威脅外，個人購房貸款風險正在暴露。二三線城市出現斷供違約現象後，東部地區按揭貸款棄房斷供也在發生。在這個時候，銀行繼續放貸不是明智選擇。
因此，所謂的松綁限貸隻不過是一種虛幻的姿態而已，沒有實際意義，也是不可持續和長久的。未來房貸不會松懈到哪裡去，特別是第二套以上貸款將會越來越緊。
(作者系知名財經金融評論傢)
新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-09-05/07214429793.shtml
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