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房企物業忙上市：“社區+”萬億市場要搶攻
原標題：房企物業忙上市：“社區+”萬億市場要搶攻
“下一個中國首富，或許誕生於物業領域。”中國物業管理協會理事會會長沈建忠這句判斷，說不定就成為可能。
物業管理“雞肋”變“肥肉”
房企物業忙上市：“社區+”萬億市場要搶攻
“下一個中國首富，或許誕生於物業領域。”中國物業管理協會理事會會長沈建忠這句判斷，說不定就成為可能。
去年6月，彩生活上市3天後，市值就反超母公司花樣年，這樣的高估值資本故事成為其他房地產商意欲效仿的典型樣本。一年多來，已有多傢龍頭房企宣佈要將旗下物業公司分拆上市，如萬科、中海、保利、碧桂園等都把掘金物業服務的戰略提上日程。
光大證券此前曾預測，物業管理未來的收入空間約為2.7萬億元，若以3%收取端口費，對應798億元，是“尚待開墾的藍海市場”。但與此同時，物管公司如何實現資本化，其盈利如何持續，仍然是每一傢大牌房企分拆物管時必須面對的問題。
開墾“社區+”萬億藍海
11月7日，來自兩個陌生世界的人們在福州對話—他們要為社區體驗做點改變。
這一天，正榮宣佈旗下物業聯手微信支付，推出全國首個微信定制社區。這個被稱作“幸福傢”的計劃，將在正榮總部福州的潤城項目先行先試，預計2016年一季度開放示范區。
在“幸福傢”的藍圖中，免費WI—FI覆蓋整個社區，讓潤城項目不再是信息孤島，這是第一步；接下來，正榮要開微店，推出業主格子鋪，引入更多第三方商鋪資源；緊接著，“刷臉入戶”、“掃碼停車”等一系列解決業主困擾的生活細節，今後都可通過微信定制的方式實現。
騰訊微信支付產品總監劉鵬對時代周報記者透露，目前全國接入微信支付的社區已有40多個，但都隻是實現瞭微信平臺現有的基礎功能，而眼下與正榮攜手，是微信支付與智慧社區的一次深層次互動。
在正榮物業的平臺構想中，微信定制社區是試水的第一步，下一步戰略還包含瞭5個子平臺概念，分別是商務服務、生態服務、公益物業、人文服務和金融服務。目前為止，“正榮+”品牌資源整合平臺已聚集瞭不少互聯網企業，在此之前，中行E社區、小米智能傢居等互聯網產品也已植入正榮社區。
“我們會根據業主體驗痛點，進一步探索智慧社區的解決方案。”正榮集團物業公司總經理林志偉告訴時代周報記者，他們今年有可能在全國12個城市復制和迭代社區產品。
當物業服務成為房企和購房者的痛點，這一切說明，物業和社區O2O風口已開。不隻是正榮， 曾經不被重視的物業服務正被房企視為下一個金礦。如今，大牌房企也已紛紛加碼物業管理領域，推出社區O2O平臺，比如萬科推出“睿服務”，並配套瞭APP“住這兒”；綠城亦推出瞭“幸福綠城”APP，制定瞭“綠粉+”計劃。
在傳統房地產開發領域利潤下滑，房企紛紛轉型之際，物業服務因更輕且有利潤空間而被青睞。據時代周報記者觀察，如中奧到傢等物業服務平臺有33%毛利率，這個毛利空間甚至遠超過瞭目前很多品牌房企的開發業務。
物業管理領域無疑是具備市場前景的，短期來說，可以產生實在的利潤，長期還可挖掘社區O2O的價值。
“數以萬計的業主群體是房企最大的財富，以社區服務為切入點為物業板塊創造更大的價值，也是房企實現戰略轉型比較理想的選擇。” 仲量聯行研究部中國區負責人周志鋒分析認為，目前國內房地產市場已逐漸進入存量房時代，未來房企間的競爭也將逐漸轉向存量房領域。
在周志鋒看來，物業管理作為房地產綜合開發後續經營管理的平臺，更是房企挖松山信貸借款首次購屋信貸年息借貸增貸轉貸掘產業鏈下遊市場價值的通道。
事實上，傳統的物業服務隻是一種手段，終極目標是通過這種物業服務獲取海量客戶。除以上基礎的生活服務功能外，社區O2O還可與社區周邊的商傢合作，通過APP將商傢引到線上，構建“社區一公裡”微商圈。
明源地產研究院研究員劉策認為，這種盈利模式是一種跨界“拔毛”，有瞭客戶流量和客戶數據後，就可以吸引周邊商傢及其他富有廣泛想象力的商傢，通過客戶流量來賺商傢的錢，甚至做金融服務的生意，最終形成一個多方共贏的商業生態系統。
2015年，是眾多房企物業社區O2O落地的一年，但目前物管行業的爭奪戰才剛剛開始，相信未來會有更多的企業加入其中。
按照方正證券互聯網高級分析師張常新的測算，隨著住戶ARPU值(每用戶平均收入)和住戶滲透率的提升，當滲透率達到80%時，社區O2O的年市場規模將達到4615億元。社區O2O閉環一旦形成，可不斷添加產品和服務來滿足住戶的各類需求，理論上行業沒有天花板，有可能發展成一個萬億級別的行業。
光大證券此前也曾預測，物業管理未來的收入空間約為2.7萬億元，若以3%收取端口費，對應798億元，是“尚待開墾的藍海市場”。
分拆物業上市“新算盤”
資本市場的眼光也被吸引過來。去年，彩生活分拆上市成功開創瞭一種新的商業模式，打開瞭物業管理公司的想象空間，隨後，資本市場對於物業管理行業的關註度不斷提升。申請物業上市的房企在不斷增多，萬科、保利、碧桂園、中海、恒大等龍頭房企都有明確的分拆物業上市計劃。
中海物業率先而為。10月23日，中海物業成功分拆上市，是繼彩生活之後行業第二傢獨立上市的物業公司。幾天後，又一傢社區服務巨頭誕生。
10月26日晚，馬斯葛公告，恒大聯合騰訊認購公司股份事項已完成，公司擬更名為“恒騰網絡”。據悉，恒騰網絡將整合恒大的社區資源與騰訊的互聯網技術，意在打造全國最大的互聯網社區服務商。
盡管各傢龍頭房企均有做強物業服務公司的計劃，但成功牽手騰訊入股，是恒騰網絡最大的優勢。按照規劃，恒騰網絡業務將以恒大全國400多個社區為起點，未來覆蓋上千甚至上萬個社區。
恒大地產投資者關系部經理劉振在東方證券舉辦的投資峰會上透露，恒大在互聯網社區服務產業上的發展規劃是到2016年完成9個重點省的試點，預計營業收入在10億元左右，2017年爭取覆蓋到恒大在160多個城市的400多個小區，覆蓋人口500萬，2017年預計收入是16億元。到瞭2018年，將拓展恒大以外的300-400個社區，預計總覆蓋人口800萬-900萬人。
物業服務領域正掀起一波資本“混戰”。恒大與騰訊入股後，馬斯葛股價最高漲幅一度達到138%，而中海物業在上市後短短兩日內飆漲瞭43%。不難想象，未來一段時間，國內可能會出現分拆物管平臺上市高峰。
今年8月20日，萬科物業已經走過瞭25個年頭。處在當下物業管理行業被資本青睞的風口，萬科物業無疑面臨很大的機會。萬科適時提出瞭全新【貸款心得】目前房貸利率多少如何跟銀行汽車貸款的免費諮詢經驗分享目標：從今年開始，用三年時間把物業管理面積由7000萬平方米提高到5億平方米，也就是三年增長7倍。
萬科高級副總裁、董秘譚華傑坦言，這是一個野心勃勃的目標。而萬科物業CEO朱保全對未來更是信心十足：萬科物業要做國內第一個營收百億的物業公司。
早在今年上半年，萬科就為物業管理部門成立瞭專門的事業部，並擬定發展規劃：向萬科以外的社區擴張，並謀求上市。他們開始以“睿服務”體系輸出的形式，向非萬科項目提供物業服務。萬科總裁鬱亮表示，萬科物業時機成熟之時也會上市。而上市地點並不僅限於內地和香港，“我們有很多選擇”。
碧桂園也已將物管分拆提上日程。物業管理及社區相關業務，正被碧桂園視為未來新的利潤增長點。碧桂園首席CFO吳建斌指出，碧桂園已將物業管理納入上市計劃中，上市目的地首選A股市場，社區O2O模式也正在緊鑼密鼓推進中。
值得關註的是，以“互聯網+”為核心的社區O2O概念在房企分拆物管時分外流行。物業公司最令資本市場期待的並非是服務本身，而是其通過增值服務獲取利潤的能力。盡管目前幾乎所有獨立上市的物業服務公司均以社區O2O作為賣點，但尚未有一傢能讓增值服務成為主要利潤來源，上市最早的彩生活，其增值服務收入占公司總收入的15%左右，中海物業的占比更低至4.7%，考慮到社區O2O僅僅是增值服務中的一環，實際占比更低。
眼下，物管公司如何實現資本化，其社區O2O盈利如何持續，仍然是每一傢大牌房企分拆物管時必須面對的問題。易居智庫研究總監嚴躍進就認為，物業管理背後的盈利機制尚未完全建立，上市後投資者是否認同具有不確定性，“未來前景如何，要看物業管理盈利模式的創新”。
個案
彩生活：國內最大社區運營服務商
彩生活蟬聯中國最大的社區服務運營商，規模優勢在行業中進一步擴大。
2015年1-10月，彩生活在深圳、上海、浙江、江蘇、安徽、浙江、湖北等多個省市，通過並購或者全委方式共新增拓展物業面積超過9600萬平方米，其中包括收購開元國際物業等多傢區域性大型物業管理企業。
截至10月31日，彩生活管理服務的住宅社區物業規模達到3.04億平方米，已經全面覆蓋中國五大經濟圈的147個主流城市。按照計劃，到2020年，彩生活服務的社區物業面積將超過10億平方米，服務人口規模超過4000萬人。
掌舵手潘軍指出，彩生活母公司花樣年已全面完成基於未來移動互聯網、客戶大數據時代的“社區+”戰略佈局，這與剛剛公佈的發展雙創經濟、互聯網+、分享經濟、大數據等“十三五”國傢戰略高度契合，公司一系列頗具前瞻性的戰略規劃和業務佈局將迎來巨大的政策紅利，花樣年將跨入一個快速發展的五年新經濟周期。
中海：房企物業分拆上市樣本
10月23日，中海物業以介紹形式在港交所掛牌上市，這是繼2014年6月花樣年分拆彩生活以來，第二傢分拆物管平臺在港上市的房企。
截至2014年底，中海實現物業管理收入20.1億港元，其中香港及澳門地區2.3億港元，內地17.8億港元，同比增長13.6%。在管面積逾5000萬平方米，同比增加25%。
中海物業目前的主要營收結構包括物業管理服務與增值服務兩大類。截至今年5月底，中海物業收入的9.32億港元中，整個物業管理服務收入占比達95.3%，這其中貢獻最大的是包幹制物業管理服務，收入超過8億港元，占比約86%。
未來如何做大？從中海物業目前的業務版圖來看，其盈利模式與萬科物業類似，專註於物業資產管理服務，因此，其未來的營收增長點將主要來源於規模擴張。中海物業在上市文件中也明確表示，將繼續增加在現有及新市場內物業管理總建築面積及數目，從而擴展業務。
本文來源：時代周報 作者：賽亞新聞來源http://money.163.com/15/1110/08/B821OCS0002534NU.html
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